國資強(qiáng)監(jiān)管背景下的租賃資產(chǎn)、資金管理、資產(chǎn)處置操作實務(wù)與案例分享

一、國有企業(yè)不動產(chǎn)盤活十分迫切
1.國有企業(yè)不動產(chǎn)管理現(xiàn)實問題分析。
2.從不動產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展方向來看，不動產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營 主要有兩種路徑。
案例：西門子成立專門的不動產(chǎn)管理部門，對內(nèi)部用戶、外部承租客戶、投資性客戶進(jìn)行分類管理。
案例：廣東省郵政公司不動產(chǎn)年租金達(dá) 5 億元。
案例：上海電氣集團(tuán)不動產(chǎn)的盤活的主要做法。
案例：光明集團(tuán)不動產(chǎn)的盤活的主要做法。
二、當(dāng)前租賃資產(chǎn)面臨的十大問題和風(fēng)險分析
（一）擅自租賃國有資產(chǎn)，未履行相應(yīng)程序。
（二）部分租賃協(xié)議租期較長，租金偏低。
（三）出租價格未經(jīng)專業(yè)評估。
（四）對承租人資格審核不嚴(yán)，導(dǎo)致租賃費(fèi)收取難。
（五）國有資產(chǎn)保值、增值難。
（六）不動產(chǎn)租賃存在轉(zhuǎn)租行為。
（七）租賃行為存在潛規(guī)則，國有資產(chǎn)出租管理難度大。
（八）部分單位不動產(chǎn)缺失權(quán)屬證書（如房產(chǎn)證、土地使用證）導(dǎo)致部分租賃不動產(chǎn)權(quán)屬不清晰，由此產(chǎn)生法律風(fēng)險。
（九）部分單位不動產(chǎn)租賃收入未及時申報納稅。
（十）租賃合同文本細(xì)則（節(jié)）粗糙，一概而論。
三、租賃資產(chǎn)風(fēng)險應(yīng)對策略—國有資產(chǎn)租賃行為規(guī)范化、制度化，確保國有資產(chǎn)保值、增值。
（一）八項建議。
（二）如何從程序上降低承租人違約的風(fēng)險及降低違約后果所造成的損失？
案例：浙江溫州南塘街江南茶市租金糾紛案。
四、不動產(chǎn)租賃資產(chǎn)管理實務(wù)操作
（一）資產(chǎn)租賃的流程和要求。
1. 如何審批租賃資產(chǎn)。
2. 如何確定資產(chǎn)評估及租賃底價。
3. 如何制定與審批租賃方案的。
4. 如何實施公開招租。
（二）中介機(jī)構(gòu)詢價情況表設(shè)計，
（三）國有資產(chǎn)（不動產(chǎn)）租賃業(yè)務(wù)流程。
（四）國有資產(chǎn)租賃管理工作流程。
五、除房產(chǎn)外其他資產(chǎn)的處置辦法及政策解讀
（一）如何實現(xiàn)效益最大化。
（二）如何進(jìn)行分級管理。
（三）如何進(jìn)行歸口管理。
（四）如何將實物管理和財務(wù)管理相結(jié)合。
（五）按照管理權(quán)限， 如何設(shè)計公司自主處置資產(chǎn)流程和審批表。
（六）按照管理權(quán)限， 如何設(shè)計需經(jīng)上級公司審批資產(chǎn)處置流程和審批表。
一般固定資產(chǎn)處置審批表設(shè)計。
固定資產(chǎn)處置流程設(shè)計。
六、資產(chǎn)全生命周期管理
（一）設(shè)備資產(chǎn)全生命周期管理的六個環(huán)節(jié)
（二）保證價值和實物統(tǒng)一，如何從基建項目開始。
（三）資產(chǎn)臺賬和設(shè)備臺賬如何才能聯(lián)動。
（四）維修項目/工單如何結(jié)算。
（五）折舊、退廢，如何體現(xiàn)資產(chǎn)賬物管理。 

管理學(xué)博士
北京交通大學(xué)教授
博士生指導(dǎo)教師
中國注冊會計師
高級審計師

能力證書：
1993年獲得中國注冊會計師證書，同年加入中國注冊會計師協(xié)會。
會計師事務(wù)所高級合伙人、簽字注冊會計師。

1996年赴英國研修，獲ACCA（英國特許公認(rèn)會計師）證書。
2000年獲得高級審計師證書，同年加入中國內(nèi)部審計協(xié)會。

兼職情況：
中國注冊會計師協(xié)會會員。中國會計學(xué)會會員、中國管理會計學(xué)會常務(wù)理事。
財政部企業(yè)會計準(zhǔn)則委員會咨詢專家。
中國管理科學(xué)研究院研究員、專家委員會專家。
清華大學(xué)長三角研究院客座教授、高級培訓(xùn)師。
國家發(fā)改委培訓(xùn)中心客座教授、高級培訓(xùn)師。
國資委職業(yè)經(jīng)理人研究中心客座教授、高級培訓(xùn)師。
信達(dá)投資公司、四川倍磊管理咨詢公司、北京鵬翔管理咨詢公司首席財務(wù)顧問。
英國《投資人》雜志自由撰稿人。

1996年至今，為160多家上市公司、中央企業(yè)做財務(wù)管理、會計、稅收方面的培訓(xùn)、財務(wù)預(yù)測與規(guī)劃、內(nèi)部控制與風(fēng)險管理設(shè)計以及其他管理咨詢。

 

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